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Der Start
Zu Beginn Ihrer Privatvermietung steht die leere Wohnung. Nun gilt es zu überlegen, wer die Wohnung künftig beziehen soll, ob die Vermietung an die passende Zielgruppe eher vollmöbliert, mit Küche oder doch komplett leer erfolgen soll. Während in Studentenstädten oftmals mit Komplettausstattung vermietet wird, ist es in der Familienwohnung manchmal unerwünscht, mit einer Möblierung vorzugreifen. Natürlich kann man das nicht sofort pauschalieren, aber man sollte sich geistig auf seine Zielgruppe einstellen und mögliche Ausgänge überlegen, noch bevor die Vermietung tatsächlich startet.
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Kommt das Mietrechtsgesetz zur Anwendung, wirkt es teilweise oder ist die Wohneinheit ausgenommen?
Nun gilt es herauszufinden, zu welchem Mietzins Sie Ihre Wohnung anbieten dürfen, wie die Berechnung des Zinses erfolgt, ob Bestands- oder Zinsschutz greifen und Sie eventuelle Höchstwerte vorgegeben haben. Zuerst wird überlegt, ob es sich um einen Ausnahmetatbestand handelt. Wenn ja, dann können Sie zum freien Mietzins vermieten und müssen nur darauf achten, nicht in den Bereich "Wucher" zu kommen. Ist Ihr Objekt in der Teilanwendung, so haben Sie bereit Bestandsschutz, jedoch keinen Zinsschutz. Auch hier kann der freie Mietzins vereinbart werden. Möchten Sie die Mietdauer befristen, ist zu bedenken, dass Sie mindestens 3 Jahre Befristung annehmen müssen, andernfalls - also bei weniger als 3 Jahren - ist der Vertrag, auch wenn es anders vereinbart wurde, automatisch unbefristet. In diesem Fall ist zudem auf eine Schriftlichkeit zu achten, auch ohne schriftlichem Mietvertag liegt automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Im Vollanwendungsbereich des MRGs (besonders bei Altbau vor dem 08.05.1945) müssen Sie sich Gedanken über die Mietzinsbildung machen. Das Gesetz kennt in diesem Fall folgende Bildungsarten: Richtwertmietzins, angemessener (auch "ortsüblicher" Mietzins), Kategoriemietzins D und D unbrauchbar. Außerdem ist ein Kategorie-Abschlag von jeweils -25% pro Kategorie kleiner als A vorzunehmen und eine Lagezuschlag kann, wenn die Wohnung einem solchen entspricht, aufgerechnet werden. Hinsichtlich der Befristung gelten die selben Bestimmungen, wie auch im Teilanwendungsbereich. In welchen Tatbestand Ihr Wohnung fällt - erklären wir Ihnen gerne genau in einem kostenlosen Beratungsgespräch oder Sie finden Sie im Mietrechtsgesetz.
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Umsatzsteuer bei Vermietung
Sie haben sich bereits Gedanken hinsichtlich der Mietzinsbildung gemacht. Dann lassen Sie uns nun über das Steuerthema sprechen. Der Hauptmietzins von Wohnimmobilien ist in Österreich üblicherweise mit 10% USt. zu versteuern. Dies gilt ebenso für die Betriebskosten. Im MRG gibt es hierzu zudem einen taxativen Betriebskostenkatalog. Auch das Warmwasser und der Lift werden bei Wohnungen zu Wohnzwecken mit 10% berechnet. Hinsichtlich der Heizkosten ist Vorsicht geboten - die werden nämlich mit 20% USt. abgerechnet. Ebenso die Inventarmiete (Möbel die vermietet werden) oder auch der Parkplatz oder die Garage. Doch nicht jeder Mieter muss Umsatzsteuer bezahlen - zum Beispiel ein echt steuerbefreiter Diplomat. Geschäftslokale sind generell "unecht" steuerbefreit, sprich 0% USt. Hier sollten Sie nach Möglichkeit auf 20% USt. optieren, damit Sie Vorsteuerabzüge geltend machen können, denn ohne Umsatzsteuerzahlung auch kein Vorsteuerabzug. Doch ACHTUNG: Ärzte, Banken, Versicherungen,... sind unecht steuerbefreit, sprich 0% USt. - hier müssen Sie dementsprechende Vereinbarungen beachten, um folglich keinen Steuernachteil zu tragen.
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Ertragssteuer (ESt.)
Sie als Vermieter und als natürliche Person müssen Ihre Erträge aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Hierfür gibt es in Österreich ein Staffelungssystem. Je höher das Einkommen, umso höher wird der "anteilig" geltende Steuersatz in dieser Kategorie. Besprechen Sie diesen Punkt am besten direkt mit einem Steuerberater. Haben Sie eine Immobilien-GmbH gegründet, um zu vermieten, gelten andere Bedingungen.
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Kleinunternehmerregelung
Haben Sie jährliche Erträge von weniger als € 35.000,- netto, kann eine Kleinunternehmerregelung sinnvoll sein. Besprechen Sie diesen Punkt jedenfalls mit einem Steuerberater. Diese Regelung gibt Ihnen die Möglichkeit, eine Umsatzsteuerbefreiung zu erwirken, bedeutet in Folge: keine Umsatzsteuerzahlung, jedoch auch kein Abzug einer Vorsteuer. Macht ein Vorsteuerabzug aus Ihrer Perspektive Sinn, so kann zur Regelbesteuerung optiert werden und Sie dürfen Vorsteuern zurückholen, jedoch ist nun auch die Umsatzsteuer zu verrechnen.
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Auftritt und Inszenierung
Wenn Sie beim Steuer- und Mietzinsbildungsthema noch nicht ganz ausgestiegen sind (nicht verzweifeln, das Mietrechtsgesetz ist ein wirklich dickes Buch und zudem eines der schwierigsten Gesetzbücher dieses Bereichs in der EU), muss nun der Auftritt und die Inszenierung der Immobilie geplant werden. Jetzt muss die Entscheidung fallen, die bei Punkt 1 angedeutet wurde. Optional kann man auch mit Interieur Designer planen und virtuell die ausgestattete Wohnung zeigen. Sprechen Sie uns gerne darauf an.
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Präsentation des Objekts - Die Bewerbung
Wer bis jetzt alles Schritte beherzigt hat, kann nun die Plattformen durchforsten und überlegen, welche die passende Basis für die Immobilienvermietung ist. Optional kann natürlich auch in Zeitungen oder mittels Flyer beworben werden. Auch Mundpropaganda ist ein solides Mittel, um schnell einen künftigen Mieter finden zu können. Sollte sich längerfristig niemand melden, müssen Präsentationsweg oder die Eckdaten (Stichwort: Mietzins) überdacht werden.
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Solvenz des potenziellen Mieters
Haben Sie einen potenziellen Mieter gefunden, empfiehlt es sich, von diesem mindestens 3 Lohn-/ Gehaltszettel vorlegen zu lassen, beziehungsweise geeignete, gleichwertige Alternativen. Entstehen Ungereimtheiten fragen Sie bestenfalls den eventuellen Mieter. Oftmals ist das Problem hiermit gelöst. Sollten weitere "Fragezeichen" im Raum bleiben und Sie entwickeln ein schlechtes Bauchgefühl - besser die Finger vom Gegenüber lassen und weitersuchen, anstatt später teure Überraschungen zu haben.
Getreu dem Motto: "D'rum prüfe wer sich ewig binde."
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Eckdaten des potenziellen Mieters
Ebenfalls sollten Ihnen als Vermieter alle Kontaktdaten des Mieters bekannt sein und gewisse Eckdaten eingeholt werden.
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Prüfung des Mietvertrags
Ein Mietvertrag kann üblicherweise auch ohne Anwalt oder Notar gelingen. Wir von FRE.E empfehlen trotzdem bei erstmaliger Vermietung einer Einheit einen Juristen zur Rate zu ziehen. Besonders in Verbindung mit der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes kann ein Mietvertrag einige Stolperfallen mit sich bringen, die schlimmstenfalls ein Schlichtungsstellenverfahren auf den Tagesplan rufen. Jedenfalls sollte der Mietvertrag immer schriftlich formuliert werden (Beweiskraft).
