Ertragswertverfahren -
nationale Methode
Sie möchten wissen, wie viel Ihr Zinshaus heute wert ist? - Dann ist die Ertragswertmethode das richtige Verfahren, um den Schätzwert Ihrer Liegenschaft - gemessen am Ertrag - zu ermitteln.
Wie auch bei den zwei anderen typischen Bewertungsmethoden, haben wir das Verfahren auf Schritte heruntergebrochen, damit man die Übersicht behält. Vorweg ist zu erwähnen, dass während des ganzen Ablaufs mit Nettobeträgen zu rechnen ist. In Österreich, so wie derzeit auch in Deutschland, wird eine Bodenwertverzinsung vorgenommen. International wird der Boden nicht verzinst. Wir befassen uns heute jedoch mit dem österreichischen Ertragswertverfahren, weshalb einer unserer Schritte die Bodenwertverzinsung ist.
Schritt 1: Zuerst ist der Bodenwert der Liegenschaft zu errechnen. Hierfür ist der aufgeschlossene Quadratmeterpreis und die Grundfläche hinzuzuziehen. Hat man seinen Wert können Zu- und Abschläge, beispielsweise der Bebauungsabschlag vorgenommen werden.
Schritt 2: Jetzt müssen alle monatlichen, netto Mieterträge und fiktiven Mieten in Leerständen errechnet und multipliziert mit "12" auf den Jahresrohertrag gebracht werden.
Schritt 3: Vom Jahresrohertrag werden nun Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungskosten im Verhältnis zu den Herstellungskosten und eine "Mietausfallwagnis" abgezogen. Die Ausfallwagnis ist eine Art "Risikokapital", wenn es im Haus doch Leerstände geben sollten. In Gebieten wo es leicht ist, das Objekt zu vermieten ist der Zinssatz kleiner, in Ortschaften mit schwerer Vermietbarkeit natürlich größer. Nach Abzug der Aufwendungen eines Jahres erhält man somit den Jahresreinertrag.
Schritt 4: Von diesem Ertrag ist nun die Bodenwertverzinsung anhand des vorher errechneten Bodenwerts abzuziehen. Nun hat man einen Ertrag für das Gebäude, der mit dem Vervielfältiger gemäß einer Vervielfältiger-Tabelle zu multiplizieren ist. Hat man den Vervielfältiger aufgerechnet, so ergibt das den "Ertragswert des Gebäudes".
Schritt 5: Zum Gebäudeertragswert muss nun nur noch der Bodenwert hinzugerechnet werden, um schlussendlich zum gesamten Ertragswert der Liegenschaft zu kommen.
Schritt 6: Mittels marktrelevanten und unberücksichtigten Zu- und Abschlägen kann der Verkehrswert zum Stichtag ermittelt werden. Der marktübliche Schätzwert ist jener, mit dem am heutigen Tag am Markt veräußert werden könnte.
Möchten auch Sie einen Ertragswert für eine Liegenschaft ermitteln. Wir übernehmen diese Tätigkeit gerne für Sie! Füllen Sie hierzu einfach das nachfolgende Formular aus und wir melden uns in Kürze bei Ihnen!
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